Antes que nada, decir que y bajo este término, la gente engloba en la actualidad dos realidades muy distintas y que nada tienen que ver la una con la otra. La primera se produce cuando se dejan de pagar las cuotas mensuales del préstamo hipotecario que grava la vivienda, el banco ejecuta ante ello la hipoteca sobre la vivienda y al final terminan expulsándonos de la misma al quedársela el banco o un tercero, en cobro del préstamo dejado de abonar. Este es el llamado desahucio hipotecario y del que aquí no nos ocuparemos.
Desahucios Alicante
La segunda realidad y que es la que aquí trataremos, es igual de frecuente que la primera, y se produce sobretodo y fundamentalmente, cuando el inquilino deja de pagar la renta de la vivienda o local de negocio que le teníamos arrendado a través del oportuno contrato; recomendándose encarecidamente que el mismo se haya previamente realizado por escrito y en donde se hagan constar con claridad y precisión todas las condiciones o cláusulas que interesen a las partes, ya que y a pesar de que el contrato realizado en forma verbal es igual de válido y eficaz que el escrito, luego casi siempre surgen problemas para probar su existencia o, cuanto menos, lo que acordaron en concreto las partes en el mismo.
Pues bien, este último es el denominado desahucio arrendaticio y en este caso, tras intentar por nuestra cuenta conseguir que pague sin éxito o al menos y si no puede pagar, que abandone la finca para que la podamos volver a alquilar, y aparte de no hacer nada o aguantar más para ver si la situación económica del inquilino mejora y al final nos termina pagando todo lo que nos debe y aunque sea con retraso, resulta que y antes de reclamar judicialmente, siempre es conveniente y casi necesario enviar un burofax (para luego poder acreditarlo) al inquilino reclamándole las rentas impagadas y diciéndole que si en el plazo que sea no las paga o al menos abandona la finca, acudirás a los tribunales.
¿Por qué es conveniente el envío de una reclamación antes del proceso de desahucio?
No son pocas veces las que y en base a ello, se consigue finalmente obtener el cobro de la deuda o al menos el abandono voluntario de la finca sin necesidad de llegar a juicio y con todo el ahorro de gastos que ello conlleva, pero y para que ello suceda, es por desgracia casi siempre necesario que esa reclamación vaya suscrita por un abogado, mediante una comunicación solemne e intimidatoria y con su sello o membrete profesional, y así, conseguir que pague o abandone la propiedad.
Aparte de que como el inquilino y una vez ya presentada la demanda, tiene la facultad de evitar que lo desalojen de la finca pagando todo lo que debe hasta el momento en el que lo haga, esta facultad no la tendría si y aparte de haber hecho ya ello en una ocasión anterior, un mes antes de presentar la demanda se le requiere fehacientemente de pago, lo que sucedería a través de la reclamación citada. Con lo que y en definitiva, resulta que esta reclamación previa es útil en un doble sentido: puede evitar el pleito y, aunque no lo evitase, impide que y una vez iniciado, el inquilino consiga que no le echen pagando todo lo que debe.
¿Qué se reclama es el procedimiento de desahucio tras la reclamación?
Pues que tenemos básicamente tres opciones:
- Reclamarle judicialmente sólo las rentas que nos debe y hasta la entrega efectiva de la posesión de la finca, mas y si se quiere y las debe, también las cantidades asimiladas a la misma (tales como los consumos de agua, luz, etc.), pero ello pero sin solicitar la extinción del contrato en base a dicho impago y con ello sin interesar la recuperación de la posesión de la finca.
- Reclamarle judicialmente sólo la extinción del contrato en base a dicho impago y con ello la recuperación de la posesión de la finca, pero no el abono de las rentas y demás que nos debe.
- Reclamarle judicialmente y en un mismo procedimiento, las dos acciones a la vez. Esto último es lo más recomendable, pues y permítasenos la expresión, se matan dos pájaros de un tiro y con un coste similar, ello aparte de que el legislador ha agilizado y simplificado y en los últimos tiempos, la tramitación y con ello el tiempo de duración media de este tipo de procesos. Mucha gente no reclama las rentas, sino sólo el desahucio o desalojo y ante la insolvencia del inquilino, pero no puede olvidarse que dicha insolvencia es siempre provisional, nunca definitiva, y en el caso de que llegase a mejorar su situación económica, ya tendríamos la sentencia condenándole al pago de las rentas y que sólo habría que ejecutar.
¿Por qué debo contratar un abogado?
Por otro lado, la presencia de abogado y procurador y aparte de materialmente necesaria, es además legalmente obligatoria, siempre que se pretenda la recuperación de la posesión de la finca, pero si sólo se reclaman las rentas y cantidades a la misma asimiladas por cuantía que no supere los 2.000 euros, sólo en ese caso no harán falta ni el uno ni el otro, ni habría que pagar tasas tampoco.
Finalmente, decir que el plazo de que se dispone para poder reclamar las rentas es el de cinco años y a contar desde su devengo.
En 3 de Tres Abogados con sede en Elche (Alicante), nos dedicamos a la tramitación de desahucios, ofreciendo en todo momento un asesoramiento integral, entregándole desde el primer momento presupuesto cerrado por la tramitación del procedimiento.
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