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18Sep
2016

Responsabilidad del banco en la devolución de las cantidades anticipadas por el adquirente al promotor de viviendas

Los excesos de los años previos a la crisis y esta vez en el sector de la construcción, siguen pasando factura a los bancos, ya que contra los mismos se empieza a abrir un nuevo frente de litigios, como sucedió con las clausulas suelos. Tras algunas vacilaciones y dudas iniciales entre nuestros Tribunales, finalmente el Tribunal Supremo ha venido y a través de su sentencia dictada en el mes de diciembre de 2015, a sentar doctrina, en interpretación de una antigua Ley de 1968 ya derogada. Afirmando que las entidades financieras que admitieron ingresos de los compradores en una cuenta que el promotor tenga abierta en la entidad de que se trate y como anticipo o pago a cuenta del total precio de la vivienda para domicilio familiar o segunda residencia (no locales comerciales ni naves industriales) que tales compradores iban a adquirir del mismo pero cuya construcción todavía no se había iniciado o estaba aún sin concluir, y ello sin exigir el Banco ninguna de las garantías legalmente obligatorias en este caso y como lo son la constitución de un aval bancario o la suscripción de un contrato de seguro para cubrir la posible necesidad de devolución de tales cantidades y para el supuesto de que la vivienda en cuestión finalmente no se construyera, no concluyera la construcción ya iniciada o ello se hiciera fuera del plazo convenido, así como sin la apertura tampoco de una cuenta especial a nombre del referido promotor y en la que sólo figuren dichas cantidades (separadas pues de cualquier otro fondo del promotor) y las que únicamente podrán destinarse a la construcción de viviendas, responderán frente a tales compradores por la totalidad de las cantidades anticipadas e ingresadas en dicha cuenta más sus correspondientes intereses si tales cantidades desapareciesen de la cuenta y finalmente la vivienda no se construyera o se hiciese fuera de plazo.

Es decir, que según establece la interpretación de la referida Ley efectuada por nuestros tribunales, resulta que si los compradores de una vivienda inacabada o acabada fuera del plazo convenido intentasen recuperar las cantidades que a tal fin entregaron como anticipo al promotor y en una cuenta abierta a su nombre en un Banco, y no lo consiguiesen por falta del seguro o aval (porque es de todos conocido que el estallido de la crisis y la consiguiente desaparición de empresas promotoras dejó sin las cantidades adelantadas a miles de compradores de viviendas), en este caso resulta que el Banco deberá pagarles lo que les correspondería cobrar si hubieran podido ejecutar el indicado seguro o aval, y ello es precisamente porque para que un promotor pueda recibir dinero del cliente a través de un Banco es necesario que dicho Banco abra una cuenta para la promoción y con dos condiciones: que todo el dinero que se ingrese en dicha cuenta lo sea para esa promoción y que el dinero esté garantizado; con lo que y en este caso, resulta que el Banco y es éste el fundamento de su responsabilidad, no habría cumplido con su obligación legal de velar y de vigilar tanto para que alguna de tales garantías se constituyese efectivamente por parte del promotor, como para que las cantidades extraídas de esa cuenta se destinasen efectivamente a la construcción de la vivienda en cuestión y no a otras finalidades distintas. Siendo por otra parte necesario poder acreditar de algún modo que la entidad bancaria en donde se efectuó el ingreso de los anticipos a cuenta conocía que se trataba del ingreso de un comprador de vivienda sobre plano.

Finalmente, desde nuestro despacho de abogados en Elche, no está de más apuntar que si bien nuestros tribunales solían considerar que el plazo para presentar tal reclamación al banco lo era el de un año, otra importante sentencia del Tribunal Supremo del mes de enero de 2015 ha considerado que dicho plazo es el de quince años (hoy, ya de cinco años y tras una reforma legislativa habida), por lo que el tiempo transcurrido desde que se abonaron los anticipos no debería ser un problema. Especialmente dado que este plazo, en cualquier caso, sólo comienza a correr en el momento en el que el comprador intenta, sin éxito, recuperar su dinero de la promotora y que es cuando, en definitiva, se entera de la inexistencia de aval o de seguro que garantizase la devolución.

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